Super User

Super User

Monday, 25 May 2020 17:57

Micro Pile I26x26cm.

 พื้นที่หน้าตัด Cross Section 278
 เส้นรอบรูป Perimeter
 Dowel Bar 6 - RB 9mm. 
 เหล็กปลอก (Stirrup) 11 - RB 6mm. 
 Steel Plate 6mm. 
 Safe Load 20 - 25 ton 
 Factor Of Safety 2.5 
 ความยาว 1.5 m. 
 น้ำหนัก Weight  113

Monday, 25 May 2020 17:56

Micro Pile I22x22cm.

 พื้นที่หน้าตัด Cross Section 278
 เส้นรอบรูป Perimeter
 Dowel Bar 6 - RB 9mm. 
 เหล็กปลอก (Stirrup) 11 - RB 6mm. 
 Steel Plate 6mm. 
 Safe Load 30 - 35 ton 
 Factor Of Safety 2.5 
 ความยาว 1.5 m. 
 น้ำหนัก Weight  113

Monday, 25 May 2020 15:56

Micro Pile I18x18cm.

 พื้นที่หน้าตัด Cross Section 278
 เส้นรอบรูป Perimeter
 Dowel Bar 6 - RB 9mm. 
 เหล็กปลอก (Stirrup) 11 - RB 6mm. 
 Steel Plate 6mm. 
 Safe Load 20 - 25 ton 
 Factor Of Safety 2.5 
 ความยาว 1.5 m. 
 น้ำหนัก Weight  113

Friday, 24 April 2020 13:36

Diameter 300 mm.

เส้นผ่านศูนย์กลาง

30 เซนติเมตร

น้ำหนักปลอดภัย

50 - 55 Ton

Factor Of Safety

2.5

Settlement Per 10Blow

1-3 mm.

ความยาวต่อท่อน

1.5 m.

ความหนาของเนื้อคอนกรีต

> 5.5 cm.

จำนวนเหล็ก Dowel

10 เส้น 9mm.

เหล็กปลอก

6mm.

เหล็กเพลท

6mm. กว้าง 2 นิ้ว

Friday, 24 April 2020 13:36

Diameter 250 mm.

เส้นผ่านศูนย์กลาง

25 เซนติเมตร

น้ำหนักปลอดภัย

40 - 45 Ton

Factor Of Safety

2.5

Settlement Per 10Blow

1-3 mm.

ความยาวต่อท่อน

1.5 m.

ความหนาของเนื้อคอนกรีต

> 5.5 cm.

จำนวนเหล็ก Dowel

8 เส้น 9mm.

เหล็กปลอก

6mm.

เหล็กเพลท

6mm. กว้าง 2 นิ้ว

Friday, 24 April 2020 13:36

Diameter 200 mm.

เส้นผ่านศูนย์กลาง

20 เซนติเมตร

น้ำหนักปลอดภัย

30 - 35 Ton

Factor Of Safety

2.5

Settlement Per 10Blow

1-3 mm.

ความยาวต่อท่อน

1.5 m.

ความหนาของเนื้อคอนกรีต

> 5.5 cm.

จำนวนเหล็ก Dowel

6 เส้น 9mm.

เหล็กปลอก

6mm.

เหล็กเพลท

6mm. กว้าง 2 นิ้ว

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน
ตอนที่ 12 : บันไดบ้าน กับกฎหมายควบคุมอาคาร

สำหรับบ้าน 2 ชั้นขึ้นไป หรือแม้แต่บ้านชั้นเดียวที่มีพื้นที่ต่างระดับกัน หรืออยู่สูงจากพื้นที่โดยรอบภายนอก จะต้องมีบันไดเชื่อมระหว่างชั้นหรือพื้นที่ต่างระดับนั้นๆ ทั้งนี้ ลักษณะของบันไดบ้านจะต้องเป็นไปตามที่กฎหมายควบคุมอาคารกำหนด ไม่ว่าจะเป็น ความกว้างบันได ช่วงความสูงบันได ความกว้างและความสูงของขั้นบันได รวมถึงระยะต่างๆ นอกเหนือจากที่กล่าวมา
 

 ท่านเจ้าของบ้านคงทราบว่า หากบ้านมีความสูงตั้งแต่สองชั้นขึ้นไป หรือเมื่อพื้นที่ภายในชั้นเดียวกันของบ้านมีความต่างระดับกัน หรือบ้านที่อยู่สูงจากพื้นที่โดยรอบภายนอก ก็จำเป็นจะต้องมีบันไดสำหรับใช้ขึ้นลงระหว่างชั้นหรือความต่างระดับนั้นๆ หากบ้านหลังใดมีระดับเดียวกันทั้งหลัง ตั้งแต่ภายนอกจนถึงภายใน บ้านหลังนั้นก็ไม่จำเป็นจะต้องมีบันไดเลยก็ได้

       เมื่อบ้านต้องมีบันได กฎหมายควบคุมอาคารได้กำหนดให้บันไดต้องก่อสร้างเป็นไปตามเกณฑ์ โดยกำหนดทั้งความกว้างบันได ช่วงความสูงบันได ความกว้างและความสูงของขั้นบันได (ลูกนอนและลูกตั้ง) นอกจากนั้นยังกำหนดให้บ้านหรืออาคารที่มีความสูงถึงระดับหนึ่ง ต้องมีบันไดหนีไฟเพิ่มอีกหนึ่งบันได ทั้งนี้ก็เพื่อความปลอดภัยในการอยู่อาศัยหรือใช้งาน
 
ข้อกฎหมายเรื่องบันได
       กฎหมายเรื่องบันไดสำหรับบ้านพักอาศัย มีกำหนดไว้ใน กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 23 ซึ่งกำหนดบันไดสำหรับอาคารอยู่อาศัยไว้ดังนี้

ข้อ 23 บันไดของอาคารอยู่อาศัยถ้ามีต้องมีอย่างน้อยหนึ่งบันไดที่มีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร ช่วงหนึ่งสูงไม่เกิน 3 เมตร ลูกตั้งสูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร ลูกนอนเมื่อหักส่วนที่ขั้นบันไดเหลื่อมกันออกแล้วเหลือความกว้างไม่ น้อยกว่า 22 เซนติเมตร และต้องมีพื้นหน้าบันไดมีความกว้างและยาวไม่น้อยกว่าความกว้างของบันได

บันไดที่สูงเกิน 3 เมตร ต้องมีชานพักบันไดทุกช่วง 3 เมตร หรือน้อยกว่านั้น และชานพักบันไดต้องมีความกว้างและยาวไม่น้อยกว่าความกว้างของบันได ระยะดิ่งจากขั้นบันไดหรือชานพักบันไดถึงส่วนต่ำสุดของอาคารที่อยู่เหนือขึ้นไปต้องสูงไม่ น้อยกว่า 1.90 เมตร  

ภาพแสดงระยะต่างๆ ของบันไดตามที่ระบุในตาราง

ขอบเขตระยะต่างๆ ของบันได ได้แก่ ความกว้าง ความกว้างสุทธิ และช่วงบันได

       ข้อกำหนดนี้ใช้สำหรับบันไดที่ใช้งานปกติโดยทั่วไปสำหรับบ้าน (ไม่ว่าท่านจะเรียกเป็น บันไดหลัก บันไดรอง บันไดทางเข้าบ้าน หรือไม่ว่าจะอยู่ภายในหรือภายนอกบ้าน) ข้อกำหนดในข้อนี้ไม่ใช้กับบันไดหนีไฟหรือบันไดสำหรับผู้พิการ ทุพพลภาพหรือคนชราซึ่งมีกฎหมายกำหนดไว้อีกโดยเฉพาะ จากข้อกฎหมายข้างต้นสามารถสรุปและขยายความ ได้ว่า
 
       1. บันไดบ้าน ถ้ามี ต้องมีอย่างน้อยหนึ่งบันได
       
โดยบันไดที่ต้องมีอย่างน้อยหนึ่งบันไดนั้น จะต้องมีระยะต่าง ๆ เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดด้วย หากบ้านของท่านมีบันไดหลายบันได แต่บันไดทั้งหมดที่มีนั้นมีระยะต่าง ๆ ไม่เป็นไปตามกฎหมาย ถ้าอยู่ระหว่างยื่นขออนุญาตก่อสร้างท่านก็จะไม่ได้รับอนุญาตจนกว่าจะแก้ไขแบบให้ถูกต้อง

 2. บันไดบ้านต้องกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร
       ขอให้สังเกตเรื่องความกว้างบันได โดย กฎกระทรวงนั้นใช้คำว่า “ความกว้างสุทธิ” ซึ่งหมายความว่า ความกว้างที่วัดจากจุดหนึ่งไปยังอีกจุดหนึ่งโดยปราศจากสิ่งใด ๆ กีดขวาง แม้จะไม่ได้กำหนดว่าวัดที่จุดใด แต่ก็เข้าใจได้ว่าต้องวัดในจุดที่กว้างน้อยที่สุดและจะต้องมีระยะไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร อย่างไรก็ตาม ในข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องการควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ข้อ 38 ก็มีการกำหนดเรื่องบันไดไว้เช่นกัน โดยเนื้อหาเกือบทั้งหมดเหมือนกับกฎกระทรวง แต่มีที่แตกต่างไป คือ กำหนดให้บันไดมีความกว้างไม่น้อยกว่า 90 เซนติเมตร ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครฯ ใช้คำว่า “ความกว้าง” และให้ความหมายของความกว้างว่า หมายถึง ระยะที่วัดตามความยาวลูกนอนบันได แปลว่าการวัดความกว้างบันไดจะต้องวัดที่ลูกนอนบันได

       ดังนั้นสำหรับบ้านที่อยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร พึงต้องทราบว่าระยะความกว้างบันไดบ้านของท่านจะต้องมีความกว้างเป็นไปตามกฎหมายโดยวัดสองจุด คือ ความกว้างบันไดวัดที่ความยาวลูกนอน (ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครฯ) ต้องยาวไม่น้อยกว่า 90 เซนติเมตร และความกว้างบันไดเมื่อวัดในจุดที่ปราศจากสิ่งกีดขวางจะต้องมี “ความกว้างสุทธิ” (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55) ไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร

       3. บันไดช่วงหนึ่งต้องสูงไม่เกิน 3 เมตร หากสูงเกินต้องมีชานพัก
       ช่วงบันได หมายถึง ช่วงที่ขั้นบันไดเป็นขั้นต่อเนื่องกัน กรณีที่ความสูงระหว่างชั้นของบ้านมากกว่า 3 เมตร กฎหมายจะกำหนดให้บันไดที่ขึ้นลงระหว่างชั้นนั้นทำเป็นขั้นต่อเนื่องได้สูงสุดไม่เกิน 3 เมตร โดยจะต้องมีชานพักคั่นไว้ก่อน แล้วจึงทำเป็นขั้น ๆ ต่อเนื่องไปจนถึงระดับที่ต้องการได้

       4. พื้นหน้าบันได และชานพักบันได ต้องมีความกว้างและยาวไม่น้อยกว่าความกว้างบันได
       พื้นหน้าบันไดก็คือ บริเวณพื้นก่อนเดินขึ้นหรือลงบันไดขั้นแรก และ บริเวณพื้นหลังจากเดินขึ้นหรือลงบันไดขั้นสุดท้าย ส่วนชานพัก ก็คือ พื้นที่ที่อยู่คั่นอยู่ระหว่างช่วงบันได ทั้งสองพื้นที่นี้กฎหมายกำหนดให้มีความกว้างและยาวอย่างน้อยเท่ากับความกว้างบันได

       5. ระยะดิ่งจากขั้นหรือชานพักถึงส่วนต่ำสุดต้องสูงไม่น้อยกว่า 1.90 เมตร
       ระยะความสูงเหนือขั้นบันไดทุกขั้นหรือเหนือชานพักทั้งหมด จะต้องมีความสูงวัดตามแนวดิ่งจนถึงสิ่งกีดขวางเหนือหัวไม่น้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้ก็เพื่อไม่ให้เดินขึ้นลงแล้วหัวอาจชนนั่นเอง

       6. ลูกตั้งบันไดต้องสูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร และลูกนอนบันไดต้องกว้างไม่น้อยกว่า 22 เซนติเมตร
       ความสูงของขั้นบันไดหรือระยะที่เรายกเท้า เรียกว่า “ลูกตั้ง” และความกว้างของขั้นบันไดหรือขั้นที่เท้าเหยียบ เรียกว่า “ลูกนอน” กฎหมายกำหนดควบคุมไว้ก็เพื่อไม่ให้บันไดมีขั้นสูงหรือแคบเกินไป จนอาจทำให้เกิดความไม่ปลอดภัยในการเดินขึ้นลง

ตารางแสดงระยะต่างๆ ของบันได ตามคุณลักษณะขององค์ประกอบตามที่กฎกระทรวงกำหนด
 

คุณลักษณะขององค์ประกอบตามที่กฎกระทรวงกำหนด อาคารอยู่อาศัย (ไม่รวมถึงอาคารอยู่อาศัยรวม)
ความสูงช่วงบันได (A) ≤ 3.00 เมตร
หากเกินต้องมีชานพัก ยกเว้นบันไดโค้ง
 ความสูงลูกตั้ง (B) ≤ 20 เซนติเมตร
ความกว้างลูกนอนโดยหักส่วนเหลื่อม (C) ≥ 22 เซนติเมตร
เฉลี่ย ≥  22 ซม. สำหรับบันไดโค้งเกิน 90 องศา
ความกว้างและความยาวพื้นหน้าบันไดและชานพักบันได (D) ≥ ความกว้างบันได
ระยะดิ่งจากขั้นบันไดหรือชานพักถึงส่วนต่ำสุดเหนือขึ้นไป (E) ≥ 1.9 เมตร


       พึงทราบไว้ว่าระยะต่าง ๆ ที่กำหนดในกฎหมายนั้นเป็น เกณฑ์ขั้นต่ำ ซึ่งไม่ได้หมายความว่า หากทำตามที่กฎหมายกำหนดแล้วจะสะดวกสำหรับการใช้งาน ยกตัวอย่างเช่น ความสูงลูกตั้งและความกว้างลูกนอน ถ้าจะให้แนะนำ ก็ควรจะมีลูกตั้งสูงระหว่าง 15 – 17.5 เซนติเมตร ส่วนลูกนอนถ้าทำได้ควรกว้าง 30 เซนติเมตร ทั้งเพื่อให้ทุกคนในบ้านเดินขึ้น-ลงสบายไม่สูงเกินไปและเดินได้เต็มฝ่าเท้า หรือระยะดิ่งจากขั้นหรือชานพักบันได ถ้าเป็นไปได้ก็ควรทำให้มีความสูงมากกว่า 1.90 เมตร สำหรับคนในบ้านที่ตัวสูง ๆ จะเดินขึ้นหรือลงแล้วไม่รู้สึกเฉียดหัว

       ยังมีเรื่องบันไดสำหรับบ้านพักอาศัยที่สำคัญอีกบันไดหนึ่งคือ “บันไดหนีไฟ” ที่กฎหมายกำหนดให้เฉพาะบ้านพักอาศัยที่มีความสูงชั้นและมีลักษณะที่เข้าข่าย จะต้องมีบันไดหนีไฟเพิ่มอีกหนึ่งบันได คราวหน้าจะนำมาเล่าให้ทราบ

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน
ตอนที่ 11 : บันไดหนีไฟสำหรับบ้านตามกฎหมายควบคุมอาคาร

ระบบความปลอดภัยในบ้าน เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม หนึ่งในนั้นคือ “บันไดหนีไฟ” ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ที่พักอาศัยที่เข้าข่าย โดยเฉพาะบ้าน ทาวน์โฮม ตึกแถว ที่มีความสูงตั้งแต่ 4 ชั้นขึ้นไป อาคารพักอาศัยที่ไม่ใช่ตึกแถวบ้านแถว ซึ่งสูง 3 ชั้นและมีชั้นที่ 4 เป็นดาดฟ้า โดยที่พักอาศัยเหล่านี้จะต้องมีบันไดหนีไฟที่มีลักษณะที่ถูกต้องตามกฎหมาย  ทั้งนี้เพื่อความสะดวกและปลอดภัยในการใช้งาน

ความปลอดภัยสำหรับการอยู่อาศัยในบ้านหรือใช้งานอาคาร มีหลายเรื่องที่ต้องคำนึงถึง เรื่องหนึ่งที่สำคัญ คือ เมื่อมีเหตุฉุกเฉิน เช่นเกิดไฟไหม้ ผู้ที่อยู่ภายในต้องสามารถหนีออกจากตัวบ้านหรืออาคารได้อย่างปลอดภัย กฎหมายจึงกำหนดให้อาคารประเภทที่เข้าข่าย จะต้องเตรียมเรื่องการหนีไฟไว้ องค์ประกอบหนึ่งที่กฎหมายกำหนดให้มี ก็คือ “บันไดหนีไฟ”

       สำหรับบ้านอยู่อาศัยทั่ว ๆ ไป หากมีความสูงหรือพื้นที่ใช้สอยเข้าข่ายที่กฎหมายกำหนดเมื่อใด เมื่อนั้นบ้านหลังดังกล่าวก็จะต้องทำบันไดหนีไฟเพิ่มจากที่มีบันไดปกติอยู่แล้วอีกหนึ่งบันได และบันไดหนีไฟนั้นก็จะต้องมีลักษณะเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด ไม่เช่นนั้น ไม่ว่าบ้านท่านจะมีกี่บันได บันไดเหล่านั้นก็จะไม่ถือเป็น “บันไดหนีไฟ” ตามกฎหมายควบคุมอาคารเลย

       เนื่องจากบทความตอนนี้ ต้องมีการอ้างถึงกฎกระทรวง และข้อบัญญัติ เพื่อให้กระชับ จึงขอย่อชื่อฉบับกฎหมาย เช่น กฎ.55 หมายถึง กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) หรือ ขบ.44 หมายถึง ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 โดยจะต่อด้วยข้อ เช่น กฎ.55 ข้อ 27 ทั้งนี้เพื่ออ้างอิงให้สำหรับท่านที่สนใจค้นอ่านเนื้อความเต็มในกฎหมายฉบับดังกล่าว

เมื่อใดบ้านต้องมีบันไดหนีไฟ
       กฎหมายควบคุมอาคาร กำหนดให้บ้านอยู่อาศัย ไม่ว่าบ้านของท่านจะสร้างเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแถว บ้านแฝด ห้องแถว ตึกแถว ฯลฯ  หากมีความสูงตั้งแต่สี่ชั้นขึ้นไป หรือมีความสูงสามชั้นและมีดาดฟ้าเหนือชั้นสามที่มีพื้นที่เกิน 16 ตารางเมตร จะต้องมี “บันไดหนีไฟ”เพิ่มจากบันไดปกติอย่างน้อยอีกหนึ่งแห่ง (กฎ.55 ข้อ 27) และต้องไม่มีสิ่งกีดขวางทางเดินที่ไปยังบันไดหนีไฟนั้น

       กรณีบ้านในกรุงเทพมหานคร มีกำหนดเพิ่มเติมว่า หากมีการทำชั้นใต้ดินตั้งแต่สองชั้นขึ้นไป (อาจมีบ้านบางหลังทำ) บ้านหลังนั้นก็ต้องทำ “ทางหนีไฟ” โดยเฉพาะอีกหนึ่งทางด้วย (ขบ.44 ข้อ 39) ซึ่งทางหนีไฟนี้จะทำเป็นบันไดหรือไม่ก็ได้ เช่น ทำเป็นทางลาด

ลักษณะของบันไดหนีไฟ ตามกฎหมายควบคุมอาคาร
       บันไดใด ๆ จะถือเป็น “บันไดหนีไฟ” ก็ต่อเมื่อมีลักษณะตามที่กฎหมายควบคุมอาคารได้กำหนดไว้ ดังนี้
       1. บันไดหนีไฟต้องเป็นบันไดที่มีความลาดชันน้อยกว่า 60 องศา ยกเว้นแต่อาคารนั้นเป็นตึกแถวหรือบ้านแถวที่มีความสูงไม่เกินสี่ชั้น โดยต้องมีชานพักบันไดทุกชั้น (กฎ.55 ข้อ 28) สำหรับกรุงเทพมหานคร ห้ามสร้างบันไดหนีไฟเป็นบันไดเวียน (ขบ.44 ข้อ 41) และบ้านแถวหรือตึกแถวสูงไม่เกินสี่ชั้นหรือสูงไม่เกิน 15 เมตร จากระดับถนน กำหนดให้บันไดหนีไฟจะเป็นแนวดิ่งก็ได้ แต่ต้องมีชานพักทุกชั้น แต่ละขั้นบันไดต้องห่างไม่เกิน 40 เซนติเมตร โดยขั้นสุดท้ายต้องสูงจากพื้นดินไม่เกิน 3.50 เมตร (ขบ.44 ข้อ 43) สำหรับบันไดหนีไฟแนวดิ่ง เรามักเรียกกันว่าบันไดลิง นั่นเอง 

ระยะต่างๆ ของบันไดหนีไฟ

ตำแหน่งบันไดหนีไฟในผัง

บันไดหนีไฟแนวดิ่ง (บันไดลิง)

บันไดหนีไฟภายนอกอาคาร

       2. บันไดหนีไฟ ที่ไม่ใช่บันไดแนวดิ่งสำหรับตึกแถวหรือบ้านแถว ต้องทำด้วยวัสดุทนไฟและไม่ผุกร่อน ลูกตั้งสูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร ลูกนอนกว้างไม่น้อยกว่า 22 เซนติเมตร ความสูงราวบันได 90 เซนติเมตร (ขบ.44 ข้อ 41) บันไดหนีไฟของอาคารในต่างจังหวัดก็ต้องมีระยะลูกตั้งลูกนอนเช่นเดียวกันด้วย

       3. บันไดหนีไฟ ถ้าอยู่ภายนอกอาคาร ต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 60 เซนติเมตร และผนังส่วนที่บันไดหนีไฟพาดผ่านต้องเป็นผนังทึบทนไฟ และถ้าลงไม่ถึงชั้นล่าง ต้องทำบันไดโลหะที่สามารถยืดหรือหย่อนลงจนถึงพื้นชั้นล่างได้ (กฎ.55 ข้อ 29) บันไดหนีไฟภายนอกถ้าเป็นอาคารประเภทห้องแถวหรือตึกแถว ซึ่งปกติจะต้องมีที่ว่างด้านหลังกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร แต่กฎหมายผ่อนผันให้บันไดหนีไฟภายนอก ล้ำเข้าไปหรืออยู่ในส่วนพื้นที่ว่าง 3 เมตรนั้นได้ แต่จะต้องล้ำเข้าไปไม่เกิน 1.40 เมตร (กฎ.55 ข้อ 34 วรรคสอง)

       4. บันไดหนีไฟ ถ้าอยู่ภายในอาคาร ต้องความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร มีผนังทึบทนไฟกั้นโดยรอบ ในแต่ละชั้นของบันไดหนีไฟต้องมีช่องเปิดให้อากาศถ่ายเทจากภายนอกมีพื้นที่รวมกันไม่น้อยกว่า 1.4 ตารางเมตร โดยต้องมีแสงสว่างให้เพียงพอตลอดเวลา  (กฎ.55 ข้อ 30) สำหรับอาคารใน กทม. มีเพิ่มเติมว่า หากเป็นบันไดหนีไฟอยู่ภายในอาคารต้องทำให้ลงถึงชั้นพื้นดิน (ขบ.44 ข้อ 44) และ กำหนดบันไดหนีไฟต้องกว้างไม่น้อยกว่า 90 เซนติเมตร (ขบ.44 ข้อ 41)...อย่าลืมว่า การวัดความกว้างบันไดนั้น ในต่างจังหวัดกับกรุงเทพฯ กำหนดวิธีวัดความกว้างบันไดไม่เหมือนกัน ท่านที่ลืมหรือต้องการทราบวิธีการวัด ขอให้ย้อนไปอ่านบทความตอนที่แล้วเรื่อง “บันไดกับกฎหมายควบคุมอาคาร”  

       5. มีประตูหนีไฟ ที่ทำด้วยวัสดุทนไฟ ความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร สูงไม่น้อยกว่า 1.90 เมตร เป็นบานเปิดผลักออกสู่ภายนอกและติดอุปกรณ์ชนิดที่บังคับให้บานประตูปิดได้เอง ประตูหรือทางออกสู่บันไดหนีไฟต้องไม่มีธรณีหรือขอบกั้น (กฎ.55 ข้อ 31) อาคารในเขต กทม. มีการกำหนดการเปิดประตูของบันไดหนีไฟให้ชัดเจนขึ้น คือ ประตูหนีไฟต้องเป็นบานเปิดชนิดผลักเข้าสู่บันไดเท่านั้นสำหรับชั้นดาดฟ้า ชั้นล่างและชั้นที่ออกเพื่อหนีไฟสู่ภายนอกอาคารให้ประตูหนีไฟเปิดออกจากห้องบันไดหนีไฟ (ขบ.44 ข้อ 45)

       6. ชานพักบันไดต้องกว้างไม่น้อยกว่าความกว้างบันได (ขบ.44 ข้อ 41)

       7. พื้นหน้าบันไดหนีไฟต้องกว้างไม่น้อยกว่าความกว้างของบันไดและ “อีกด้านหนึ่ง” กว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร (กฎ.55 ข้อ 32 และ ขบ.44 ข้อ 41) ความหมายของ “อีกด้านหนึ่ง” คือระยะที่วัดตั้งฉากกับลูกนอนบันได

       8. ตำแหน่งบันไดหนีไฟ ต้องมีระยะห่างระหว่างประตูห้องสุดท้ายด้านทางเดินที่เป็นปลายตันไม่เกิน 10 เมตร หากมีบันไดหนีไฟตั้งแต่สองบันไดขึ้นไป ระยะห่างระหว่างบันไดหนีไฟตามทางเดินต้องไม่เกิน 60 เมตร (ขบ. 44 ข้อ 44) และต้องมีป้ายเรืองแสงหรือเครื่องหมายไฟแสงสว่างบอกทางหนีไฟ โดยมีข้อความหนีไฟเป็นตัวอักษรสูงไม่น้อยกว่า 15 เซนติเมตร  ติดตามทางเดินและทางออกจากบันไดหนีไฟให้ชัดเจน (ขบ. 44 ข้อ 46 และ กฎ.39 ข้อ 7) โดยในกฎกระทรวงฉบับที่ 39 พ.ศ. 2537 ข้อ 7 กำหนดความสูงตัวอักษรของป้ายไว้ 10 เซนติเมตร 

       ขอให้ทราบว่า “บันไดหนีไฟ” เป็นเพียงองค์ประกอบหนึ่งที่จะช่วยให้การอยู่อาศัยในบ้านหรือใช้งานอาคาร เป็นไปอย่างปลอดภัย กฎหมายควบคุมอาคารยังมีข้อกำหนดเกี่ยวกับความปลอดภัยอีกหลายเรื่อง โดยเฉพาะเรื่องการป้องกันอัคคีภัย ถ้ามีโอกาสจะเขียนเรื่องเกี่ยวกับเรื่องป้องกันอัคคีภัยให้ทราบกันในตอนหน้าต่อ ๆ ไปครับ

 

ที่มา  https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/new-home/บันไดหนีไฟสำหรับบ้าน-ตามกฎหมายควบคุมอาคาร.aspx

สำหรับเมืองไทยแล้ว บ้านเดี่ยวเกือบทุกหลังจะมีการสร้างรั้วรอบที่ดิน ทั้งนี้ก็เพื่อความปลอดภัย และแสดงขอบเขตกรรมสิทธิ์ในที่ดิน บ้างทำเป็นรั้วโปร่ง บ้างทำเป็นรั้วทึบ หรือกำแพงกั้นระหว่างที่ดินของตนเองกับที่สาธารณะ (ซึ่งส่วนใหญ่เป็นถนนสาธารณะ) หรือทำรั้วกั้นระหว่างที่ของตนเองกับเพื่อนบ้าน  โดยรั้วด้านติดกับถนนสาธารณะก็จะมีประตูสำหรับรถหรืออาจมีประตูขนาดเล็กสำหรับคนเพื่อผ่านเข้าออก บทความตอนนี้ต้องการบอกว่ากฎหมายควบคุมอาคารมีข้อกำหนดเกี่ยวกับเรื่องรั้ว ที่ท่านเจ้าของบ้านควรทราบไว้

1. ทำรั้วบ้าน ต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้างหรือไม่ ?

       หลายท่านอาจคิดว่า “รั้วบ้าน” ไม่น่าจะต้องขออนุญาตก่อสร้าง เพราะ “รั้ว” ไม่ใช่ “อาคาร” คนเข้าไปอยู่ไม่ได้ อย่างไรก็ตามกฎหมายควบคุมอาคารให้ความหมายของ “อาคาร” มากไปกว่าเพียงสิ่งก่อสร้างที่คนเข้าไปอยู่หรือใช้สอยได้เท่านั้น ดังนั้น จึงต้องดูว่า “รั้ว” ที่จะสร้างนั้นเข้าข่ายเป็น “อาคาร” ตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือไม่ หากเข้าข่ายเป็น “อาคาร” ก็จะต้องมีการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง และสร้างให้เป็นตามข้อกำหนดอื่นๆ ที่กฎหมายกำหนดไว้

       พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กำหนดให้ “อาคาร” หมายถึง “…ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้า สำนักงาน และสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่น ซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ และหมายความรวมถึง รั้ว กำแพง หรือประตู ที่สร้างขึ้นติดต่อหรือใกล้เคียงกับที่สาธารณะ หรือสิ่งที่สร้างขึ้นให้บุคคลทั่วไปใช้สอย หรือสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นตามที่กฎกระทรวงกำหนด...” โดย กฎกระทรวงกำหนดสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นเป็นอาคาร ตามกฎหมายว่าด้วยควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544กำหนดให้สิ่งก่อสร้างใดก็ตามที่มีความสูงตั้งแต่ 10 เมตร เข้าข่ายเป็น “อาคาร” ด้วย

       เมื่อดูจากเนื้อความ (โดยเฉพาะที่เป็นตัวหนังสือสีแดง) ก็จะเห็นว่าหากรั้วบ้านนั้นสร้างติดต่อหรือใกล้กับที่สาธารณะ ก็จะถือเป็น “อาคาร” หรือหากไม่ได้สร้างติดต่อหรือใกล้กับที่สาธารณะแต่รั้วนั้นมีความสูงถึง 10 เมตร ก็จะถือเป็น “อาคาร” ตามกฎหมายควบคุมอาคารเช่นกัน (สำหรับคำว่า “ใกล้เคียง” ตามที่กฎหมายเขียนไว้ เบื้องต้นในทางปฏิบัติ หมายถึงแนวรั้วที่กั้นระหว่างที่ดินเอกชนกับที่สาธารณะ)  ดังนั้น

  • รั้วกั้นระหว่างเขตที่ดินเอกชนกับที่สาธารณะ จะต้องขออนุญาตก่อสร้าง เพราะถือเป็น “อาคาร” ตามกฎหมาย
  • รั้วกั้นระหว่างที่ดินเอกชนที่ติดกันและรั้วนั้นมีความสูงไม่ถึง 10 เมตร ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตก่อสร้าง เพราะไม่ถือเป็น “อาคาร” แต่หากรั้วนั้นมีความสูงถึง 10 เมตร ก็จะต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้างเพราะเข้าข่ายเป็น “อาคาร” 

2. แนวรั้วและความสูงของรั้วด้านติดถนนสาธารณะ 

      
โดยทั่วไปกฎหมายอาคารจะกำหนดให้ แนวของอาคารด้านที่ติดหรือใกล้กับทางสาธารณะ ไม่ว่าจะเป็นถนนสาธารณะหรือแหล่งน้ำสาธารณะ ต้องมีระยะถอยร่นไม่สามารถสร้างให้ชิดแนวเขตทางสาธารณะได้ หลายท่านอาจสงสัยต่อว่า กรณีที่รั้วบ้านเข้าข่ายเป็น “อาคาร” ทำไมจึงสามารถก่อสร้างตรงชิดแนวเขตที่ดินและติดกับเขตถนนสาธารณะได้โดยไม่ต้องถอยร่น...ขอให้ทราบว่า รั้วบ้านที่สร้างระหว่างที่ดินเอกชนกับถนนสาธารณะ กฎหมายควบคุมอาคารผ่อนผันให้ รั้วหรือกำแพงที่สร้างขึ้นติดต่อหรือห่างจากถนนสาธารณะน้อยกว่าความสูงของรั้ว ให้ก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 3 เมตร เหนือระดับทางเท้าหรือถนนสาธารณะ หากความสูงไม่เป็นไปตามที่ผ่อนผันไว้ รั้วนั้นก็จะต้องมีระยะถอยร่น (จากถนนสาธารณะ) สำหรับในเขตกรุงเทพมหานคร หากถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ความสูงรั้วด้านที่ยอมให้สร้างชิดเขตถนนสาธารณะจะถูกจำกัดให้สูงได้ไม่เกิน 2 เมตรเท่านั้น

       สามารถอ่านดูรายละเอียดได้ในกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2535) ข้อ 42, ข้อ 47 และใน ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ข้อ 50

3. ลักษณะและรูปแบบของรั้ว

       
กฎหมายไม่ได้กำหนดรูปแบบว่ารั้วต้อง ทึบ โปร่ง หรือต้องมีรูปแบบเช่นใด แต่กำหนดให้รั้วต้องมีการ “ปาดมุม” ตรงที่ดินที่อยู่มุมถนนสาธารณะและมีมุมหักน้อยกว่า 135 องศา โดยกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2535) ข้อ 5 กำหนดว่า “รั้วหรือกำแพงกั้นเขตที่อยู่มุมถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไป และมีมุมหักน้อยว่า 135 องศา ต้องปาดมุมรั้วหรือกำแพงกั้นเขตนั้น โดยให้ส่วนที่ปาดมุมมระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร และทำมุมกับเนวถนนสาธารณะเป็นมุมเท่า ๆ กัน”

       สำหรับกรุงเทพมหานคร มีกำหนดเฉพาะที่ดินอยู่มุมถนนที่กว้างตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน 8 เมตร ที่รั้วต้องปาดมุม และต้องไม่มีส่วนใดของรั้ว กำแพง หรืออาคารยื่นล้ำเข้าไปในที่ดินส่วนที่ปาดมุม วัตถุประสงค์ก็น่าจะเพื่อความปลอดภัยและไม่ให้เกิดความเสียหาย (ของทั้งรถและทั้งรั้ว) ในการเลี้ยวรถบนถนนที่มีความกว้างไม่มากนัก
 
4. แนวรั้วกั้นระหว่างที่ดินเอกชน

       
รั้วที่กั้นระหว่างที่ดินเอกชนกับที่สาธารณะ แน่นอนว่าต้องไม่มีส่วนใดของรั้วล้ำออกไปในที่สาธารณะ ไม่ว่าจะบนดิน เหนือดิน หรือใต้พื้นดิน (เช่น ฐานรากรั้วก็ล้ำออกไปไม่ได้) แต่สำหรับแนวรั้วกั้นระหว่างที่ดินเอกชนด้วยกัน กฎหมายควบคุมอาคารไม่ได้กำหนดว่าจะต้องอยู่แนวใด ดังนั้น การที่ท่านเจ้าของบ้านจะทำรั้วระหว่างที่ดินของท่านกับที่ดินเพื่อนบ้านที่อยู่ติดกัน ท่านจะนำหลักเกณฑ์เดียวกับการสร้างรั้วติดกับที่สาธารณะไปใช้ก็ได้ คือ รั้วทั้งหมดอยู่ในเขตที่ดินของผู้ที่จะสร้างรั้ว หรือหากเจ้าของที่ดินที่อยู่ติดกัน สามารถตกลงกันได้ ก็อาจก่อสร้างให้แนวรั้วกั้นระหว่างที่ดิน โดยให้แนวเขตที่ดินอยู่กึ่งกลางตลอดแนวรั้วก็ได้ และกรณีนี้อาจตกลงกันไปถึงเรื่องการออกค่าใช้จ่ายการทำรั้วได้เช่นกัน

       ทิ้งท้ายกันลืมว่า รั้วบ้านที่จะก่อสร้างหากเข้าข่ายเป็น “อาคาร” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ก็จะต้องมีการยื่นขออนุญาตก่อสร้างและได้รับอนุญาตก่อนจึงจะลงมือก่อสร้างได้

 

ที่มา  https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/new-home/กฎหมายควบคุมอาคารควรรู้-เรื่องรั้วบ้าน.aspx

 

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน 
ตอนที่ 9 : การรื้อบ้านแฝด

บ้านสองหลังติดกันเป็นบ้านแฝด ถ้าต้องการรื้อถอนเพียงบ้านเดียวต้องคำนึงถึงเรื่องใดบ้าง 

       บทความตอนนี้จึงขอตอบท่านเจ้าของบ้าน ที่ส่งคำถามมาทางอีเมล ถามว่า “ถ้าต้องการรื้อบ้านเก่า ที่เป็นบ้านแฝด ซึ่งตัวบ้านติดกับคนอื่นอีกหลังหนึ่ง โดยรื้อออกเพียงหลังเดียว ต้องคำนึงถึงอะไรบ้าง ทำได้อย่างไร”

       ประเด็นสำคัญที่ท่านเจ้าของบ้านควรทราบและคำนึงถึง ก็คือ ด้านกฎหมายควบคุมอาคาร และด้านผลกระทบที่อาจเกิดจากการรื้อถอน เบื้องต้นขอเขียนไว้ 8 ประเด็น ดังนี้

1. ต้องมีการขออนุญาตหรือแจ้งรื้อถอน ทั้งนี้เป็นไปตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 22 ที่กำหนดว่า
      “ผู้ใดจะรื้อถอนอาคารดังต่อไปนี้ ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ
      (1) อาคารที่มีส่วนสูงเกินสิบห้าเมตรซึ่งอยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่าความสูงของอาคาร
      (2) 
อาคารที่อยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่าสองเมตร” 

       เนื่องจากบ้านหลังที่ท่านจะรื้อถอนนั้นอยู่ติดกับอีกหลัง (ซึ่งห่างจากอาคารอื่นน้อยกว่าสองเมตรแน่ๆ) จึงเข้าข่ายตาม มาตรา 22(2) ดังนั้นการรื้อบ้านแฝดออกเพียงหลังเดียว ก็ต้องยื่นคำขออนุญาตหรือแจ้งรื้อถอนพร้อมกับมีเอกสารแนบประกอบ โดยต้องเป็นไปตามกฎกระทรวงฉบับที่ 10 (พ.ศ. 2528) ที่กำหนดรายละเอียดต่างๆ ในการขออนุญาตไว้ ยกตัวอย่างเอกสารที่ต้องใช้ในการขออนุญาต เช่น
       ข้อ 1 (1) กำหนดให้การรื้อถอนอาคารต้องยื่นคำขออนุญาตตามแบบ ข.1 พร้อมเอกสารตามที่ระบุไว้ในแบบ ข.1
       ข้อ 9 (3) กำหนดให้ ต้องมีแบบแปลน, รูปด้าน, รูปตัด, ผังคานรับพื้นชั้นต่างๆ และผังฐานรากของอาคารที่ขออนุญาตรื้อถอน พร้อมรายละเอียดขั้นตอนวิธีการ ตลอดจนความปลอดภัยในการรื้อถอนอาคารแนบไปพร้อมคำขอด้วย

       เอกสารสำคัญที่หน่วยงานซึ่งมีหน้าที่พิจารณาอนุญาต อาจขอให้มีแนบประกอบการขออนุญาตรื้อถอน คือ แบบโครงสร้างของตัวบ้านแฝด เอกสารของวิศวกรลงนามเป็นผู้ควบคุมการรื้อถอน และ เอกสารยินยอมให้รื้อถอนจากบ้านอีกหลังที่อยู่ติดกัน 

     ต่อเมื่อได้รับอนุญาตหรือได้แจ้งแล้ว ท่านจึงจะดำเนินการรื้อถอนได้ และการรื้อถอนก็ต้องเป็นไปตามกฎกระทรวงฉบับที่ 4 (พ.ศ. 2526) หมวด 3 ข้อ 23 ถึง ข้อ 29 ที่กำหนดหลักเกณฑ์ไว้ ยกตัวอย่างเช่น ผู้ควบคุมการรื้อถอนต้องมีการศึกษารายละเอียดโครงสร้างอาคารที่จะรื้อถอน ต้องมีขั้นตอนในการปฏิบัติ ต้องมีการป้องกันส่วนต่างๆ ของอาคารที่อาจตกหล่นเพื่อไม่ให้เกิดอันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สิน ต้องมีการติดตั้งป้ายและไฟเตือนอันตรายและแสดงขอบเขตการรื้อถอน การรื้อถอนทำได้เฉพาะระหว่างพระอาทิตย์ขึ้นถึงพระอาทิตย์ตกดินเท่านั้นเว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นพิเศษ และต้องมีวิธีการในการขนถ่ายวัสดุที่รื้อถอนแล้วโดยห้ามกองไว้บนพื้นหรือส่วนของอาคารที่สูงกว่าพื้นดิน ฯลฯ

       หากเป็นการรื้อถอนอาคารในเขตกรุงเทพมหานคร ท่านจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขอื่นที่ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครอาจกำหนดให้ต้องมี เช่น ต้องมีเอกสารจากวิศวกรแสดงกรรมวิธีการป้องกันเพื่อไม่ให้เกิดอันตรายในการรื้อถอน (สามารถดูรายละเอียดใน ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 หมวดที่ 11 การก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนและเคลื่อนย้ายอาคาร ข้อ 113 ถึงข้อ 115)

2.โครงสร้างที่รื้อถอนอาจมีความต่อเนื่องกัน โดยเฉพาะโครงสร้างคานในแนวที่พาดระหว่างบ้านทั้งสองหลัง หากมีการออกแบบเป็นโครงสร้างคานต่อเนื่อง การรื้อคานออกส่วนหนึ่งย่อมมีผลต่อความแข็งแรงของคานที่เหลืออยู่ ดังนั้นการทุบรื้อต้องทำให้ถูกต้องตามหลักวิศวกรรม เพื่อให้คานที่เหลืออยู่ในส่วนของบ้านที่ไม่ได้รื้อถอนยังคงความแข็งแรงในการรับน้ำหนักได้เช่นเดิม อยากให้ลองนึกเปรียบเทียบว่าเหมือนไม้กระดกที่ลอยสมดุลอยู่ได้โดยมีน้ำหนักทั้งสองข้างถ่วงดุลกัน ไม้กระดกแต่ละข้างก็เปรียบเหมือนโครงสร้างคานของบ้านแต่ละหลัง เมื่อรื้อคานออกไปข้างหนึ่ง อีกข้างหนึ่งก็จะขาดสมดุล ทำให้มีปัญหาในการรับน้ำหนักได้ อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติการทุบคานออกบางส่วนสามารถทำได้แต่ต้องทำให้ถูกต้องตามหลักวิศวกรรม  ประเด็นนี้สำคัญมากนะครับ ดังนั้น ควรต้องให้วิศวกรพิจารณาโครงสร้างของบ้านแฝดว่ามีการออกแบบไว้อย่างไรเพื่อจะได้กำหนดวิธีการรื้อถอน เช่น วิศวกรอาจกำหนดว่าไม่ให้ทุบคานออกทั้งหมดแต่ให้มีเหลือยื่นออกมา หรืออาจให้มีเหล็กเสริมเพื่อยึดคานของบ้านที่เหลืออยู่ไว้ ประเด็นนี้หากประมาทหรือไม่ได้คำนึงถึง ก็อาจมีผลทำให้บ้านอีกหลังที่ไม่ได้รื้อถอนเสียหายหรือพังลงได้

3. ความสั่นสะเทือนจากการรื้อถอน การรื้อถอนโครงสร้างที่อยู่ติดกันนั้น หนีไม่พ้นต้องเกิดความสั่นสะเทือนขึ้น เมื่อโครงสร้างสะเทือน มีการขยับตัว ก็อาจมีความเสียหายเกิดขึ้น และแสดงออกมาในรูปของการแตกร้าวของอาคาร ไม่ว่าจะเป็นการแตกร้าวของผนัง ขององค์ประกอบต่างๆ ถ้ารุนแรงก็จะเกิดการแตกร้าวที่โครงสร้างเสาหรือคานของบ้านหลังที่เหลืออยู่ ดังนั้นในการรื้อถอนก็ต้องให้เกิดความสั่นทะเทือนน้อยที่สุด การจะเอาค้อนใหญ่ๆ หรือตุ้มเหล็กมาเหวี่ยงทุบโครมๆ เป็นไปไม่ได้แน่นอน บริเวณสำคัญที่มีผลกระทบถึงกันอาจจะต้องใช้การค่อยๆ เจียร สกัดออก ดีที่สุดคือ ต้องมีวิศวกรควบคุมอยู่หน้างานตลอดเวลาการรื้อถอน เพื่อคอยตรวจสอบและสั่งการให้การรื้อถอนเป็นไปโดยเรียบร้อยปลอดภัยสำหรับท่านเจ้าของบ้านหลังที่ไม่ได้รื้อถอน ก็ต้องควรตรวจสอบว่ามีส่วนใดของบ้านท่านแตกร้าว เนื่องจากการสั่นสะเทือน ถ้าเกิดแตกร้าวในส่วนที่เป็นโครงสร้างเช่น เสาหรือคาน ก็ให้รีบแจ้งกับผู้ควบคุมงานหรือเจ้าของบ้านที่รื้อถอนให้ทราบเพื่อจะได้รีบหาทางแก้ไขป้องกันได้ทันที

4. บ้านที่ไม่ได้รื้อถอน ต้องมีการเสริมโครงสร้างเพื่อรองรับส่วนที่เหลืออยู่หรือไม่ ในบางโครงการ บ้านแฝดอาจมีการออกแบบและก่อสร้างตัวบ้านทั้งสองหลังให้มีรูปทรงต่อเนื่องกันไปดูเป็นหลังเดียว โดยเฉพาะหลังคาที่การมุงกระเบื้องไม่ได้มุงแยกเฉพาะหลัง และโครงสร้างก็อาจไม่ได้แยกการรองรับหลังคาแต่ละหลังไว้ การจะรื้อหลังคาออกส่วนหนึ่ง จึงต้องตรวจสอบว่า หลังคาที่เหลืออยู่นั้นมีโครงสร้างรองรับหรือไม่ ถ้าไม่มี ก็ต้องเสริมโครงสร้างเข้าไปเพื่อค้ำหลังคาที่เหลืออยู่ ไม่เช่นนั้นอาจทำให้หลังคาที่เหลืออยู่พังเสียหายได้ 

5. หลังคาบ้านหลังที่เหลืออยู่ต้องไม่รั่ว นอกเหนือจากที่อาจต้องทำโครงสร้างรับหลังคาที่แล้ว หลังคาของบ้านหลังที่เหลืออยู่ก็น่าจะต้องมีการมุงกระเบื้องหลังคาใหม่ในบางส่วน อาจจะต้องมีการทำครอบข้างหรือปีกนกเพิ่มเพื่อให้หลังคาสามารถป้องกันน้ำรั่วได้ หากหลังคาเป็นพื้นดาดฟ้า ก็อาจต้องมีการทำขอบปูนหรือบัวกันน้ำหยดเพื่อป้องกันน้ำ ที่สำคัญคือ ช่องด้านข้างของหลังคาที่เหลืออยู่มีผนังปิดชนถึงกระเบื้องหลังคาหรือไม่ ถ้าไม่มี แปลว่าก็ต้องมีการทำผนังปิดข้างเพิ่มให้กับบ้านหลังที่ไม่ได้รื้อ เพื่อให้กระเบื้องหลังคามาจบชนได้ 

6. ผนังที่กั้นระหว่างบ้านทั้งสองหลังห้ามรื้อออก ข้อนี้เชื่อว่าทุกท่านคงทราบอยู่แล้ว (แต่ก็ขอเขียนเผื่อเอาไว้กันลืม) เพราะผนังดังกล่าวเป็นผนังที่บ้านทั้งสองหลังใช้ร่วมกัน เป็นเจ้าของร่วมกัน ถ้าท่านรื้อออก ก็แปลว่าท่านได้รื้อผนังของบ้านอีกหลังไปด้วย 

7. บ้านหลังที่เหลืออยู่จะกลายเป็น “บ้านเดี่ยว”  ประเด็นนี้ดูเหมือนก็ไม่น่าจะมีอะไร แต่อาจกลายเป็นปัญหาของบ้านที่เหลืออยู่ในอนาคตได้ เพราะเมื่อบ้านหลังหนึ่งถูกรื้อออกไป บ้านหลังที่เหลืออยู่ก็จะไม่ถือเป็น “บ้านแฝด” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร แต่จะกลายเป็น “บ้านเดี่ยว” ที่มีผนัง (ที่เหลืออยู่) ชิดแนวเขตที่ดินของบ้านหลังที่ถูกรื้อออกไปหากในอนาคตบ้านหลังที่เหลืออยู่ต้องการดัดแปลงต่อเติม เมื่อผนังเดิมชิดแนวเขตที่ดินอยู่ กฎหมายควบคุมอาคารมีกำหนดว่าจะต้องได้รับความยินยอมเป็นเอกสารจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงให้ผนังชิดแนวเขตที่ดินได้ ดังนั้น หากท่านเป็นเจ้าของบ้านหลังที่ไม่ได้รื้อถอน ก็ควรขอเอกสารยินยอมจากเจ้าบ้านหลังที่รื้อให้ผนังบ้านที่เหลืออยู่สามารถชิดแนวเขตที่ดินได้ (ทั้งสองหลังก็อาจต้องเซ็นยินยอมให้กันและกัน บ้านหลังที่เหลืออยู่ก็เซ็นยินยอมให้รื้อถอน บ้านหลังที่รื้อถอนก็เซ็นยินยอมให้ผนังของบ้านหลังที่เหลืออยู่ชิดแนวเขตได้)

8. มีการพูดคุยกัน สุดท้ายแนะนำให้เจ้าของบ้านทั้งสองหลังมีการพูดคุยกัน เพราะหลายครั้งปัญหาที่เล็กน้อยเกิดลุกลามใหญ่โต เนื่องจากการไม่ได้พูดคุยกันบอกกันให้ทราบว่าจะทำอะไร ดังนั้น หากบ้านหลังที่จะรื้อถอนได้มีการแจ้งบอก ทั้งขั้นตอนวิธีการรวมไปถึงความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเพื่อซ่อมแซมหากเกิดความเสียหายจากการรื้อถอน การได้คุยกันก็อาจช่วยไม่ให้เกิดปัญหาระหว่างกัน 

       ทั้ง 8 ข้อนี้เป็นประเด็นสำคัญเบื้องต้น ที่ท่านจะต้องดำเนินการและคำนึงถึง หวังว่าคงพอเป็นแนวทางให้ท่านเจ้าของบ้านที่สอบถามมา นำไปพิจารณาตัดสินใจต่อไปครับ

 

เมื่อพูดถึง “บ้านแฝด” หลายท่านคงพอนึกออกว่า คือ บ้านสองหลังที่สร้างติดกัน มีผนังกั้นแยกระหว่างบ้านทั้งสองซึ่งเป็นผนังที่ใช้ร่วมกัน แต่ละหลังมีขอบเขตที่ดินแยกกันเป็นสัดส่วน ส่วนใหญ่แต่ละหลังจะเป็นคนละเจ้าของกัน การก่อสร้างบ้านแฝดก็จะสร้างขึ้นพร้อมกัน มีฐานราก-เสา-คาน โครงสร้างชุดเดียวกัน และก็อาจมีการออกแบบให้หลังคาคลุมต่อเนื่องดูเสมือนเป็นบ้านเพียงหลังเดียว ประเด็นก็คือ หากต้องการรื้อบ้านออกเพียงหนึ่งหลัง จะทำได้หรือไม่ ทำอย่างไร

 
ที่มา  https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/improve-care/กฎหมายควบคุมอาคารที่ควรรู้-การรื้อบ้านแฝด.aspx